این یادداشت را سال ۱۳۸۷ برای سایت الف تهیه کردم (پیوند یادداشت در سایت الف). به نظرم انتشار مجددش خالی از فایده نیست.
**************************************************************
(۱) سیاست فعلی شهرداری (مخصوصاً در تهران) برای نوسازی بافت‌های فرسوده، بر آن است که تجمیع خانه‌های کوچک (مثلاً در نازی‌آباد) در حد و اندازه‌های دو خانه همسایه را هم برای نوسازی قبول می‌کنند. به‌نظر میرسد می‌توان بهتر به این موضوع پرداخت: نوسازی را به‌جای اجرا در واحدهای همسایگی دوخانه‌ای می‌توان در حد بلوک‌های بزرگ‌تر و حتی در اندازه محله‌ای (مثلاً در حد یک چهارم محله نازی‌آباد) انجام داد: فرض کنید قرار باشد یک محله فرسوده به‌اندازه ۱۰ هزار خانه به‌طور یکجا نوسازی شود. دو حالت ممکن پیشنهادی مطرح می‌شود:
(الف) می‌توان در یک طرح ضربتی، با تغییر کاربری یک محدوده خالی تهران (مثلاً یک پادگان داخل شهر) و با هزینه‌ای نزدیک به ۴۰۰ میلیارد تومان محله‌ای جدید ساخت (اسم این محله را Buffer می‌گذاریم) و آن را در اختیار ساکنان محله فرسوده قرار داد تا در ایام ساخت کامل و یکجای محله فرسوده، در آن سکونت کنند (کاری که اکنون پیمانکاران جزء یا همان بساز و بفروش‌ها در مقیاسی بسیار کوچک‌تر و به شکلی نابهینه انجام می‌دهند). به‌محض اتمام بازسازی محله فرسوده، به هر یک از ساکنان قبلی یک خانه جدید از محله خودشان داده می‌شود، بخشی از خانه‌ها به‌عنوان هزینه‌های انجام کار (شامل هزینه‌های ساخت محله فرسوده و هزینه‌های استهلاک محله Buffer ساخته شده) در بازار به‌فروش می‌رسند و بخشی نیز به‌عنوان سود همان ساکنان قبلی در اختیارشان قرار می‌گیرد.
این مورد اخیر باعث ترغیب ساکنان بخش‌های فرسوده دیگر به مشارکت در طرح‌های بعدی می‌شود. مجموع این عوامل اگر خوب مدیریت شوند، به‌خوبی می‌توانند هم از نظر ایمنی ساختمان‌ها، هم از نظر ترافیکی و هم از نظر رضایت شهروندان منافع فراوانی در بر داشته باشند. از محله Buffer می‌توان برای اتمام کار تا پایان بازسازی همه محلات فرسوده استفاده کرد. به‌علاوه، در بازسازی یکجا و عمده محلات فرسوده می‌توان به‌گونه‌ای عمل کرد که با افزایش عرضه مسکن نسبت به وضعیت قبلی، بخش مهمی از تورم مسکن که مربوط به کمبود عرضه است مهار شود.
(ب) می‌توان همان پیشنهاد بند (الف) را به‌صورتی دیگر اجرا نمود: به جای ساخت یک محله موقتی جدید می‌توان از همان ۲۰۰ هزار خانه خالی از سکنه در تهران (که شهردار محترم از آن اطلاع داده‌اند) به‌صورت رهن و اجاره‌ای استفاده نمود. البته این شیوه مقداری هزینه‌های جداسازی اجتماعی خواهد داشت که نسبت به پیشنهاد قبلی بیشتر است.
برای اجرای هر یک از این دو پیشنهاد، هزینه‌هایی که مورد نیاز خواهد بود می‌تواند از بخش دولتی، از شهرداری یا از بخش خصوصی تأمین شود (حتی از محل سرمایه‌گذاری خارجی) و یا ترکیبی از اینها باشد. تصور می‌کنم بسیاری از موانع اقتصادی و اجتماعی این امر قابل تخفیف یا قابل چشم پوشی است و مهم‌ترین موضوع باقی‌مانده، وجود اراده تصمیم‌گیری‌های بزرگ برای تهران و دیگر کلان‌شهرهاست. مشکلات شهرهای بزرگ ما آن‌قدر بزرگ شده‌اند که دیگر با تصمیمات کوچک نمی‌توان آنها را حل کرد.
(۲) دلیل مستثنی نمودن شهر تهران (و کلان‌شهرها) از طرح مسکن ۹۹ ساله چندان قابل درک نیست. اشتمال این تصمیم بر بازار مسکن تهران، دست‌کم از نظر ابزارهای مدیریت بازار قادر به کاهش قیمت‌های متورم فعلی خواهد بود. در واقع قیمت‌های موجود در بازار مسکن تهران در صورت عرضه مسکن ارزان‌قیمت در نقاط مختلف آن و البته در اندازه‌های تأثیرگذار می‌تواند تا حد مناسبی کاهش یابد. تهاتر زمین‌های دولت در محدوده‌های بیرون شهر با زمین‌های سازمانی و نظامی درون شهر می‌تواند بستر مناسبی برای اجرای این تصمیم (و البته برای محقق نمودن بسیاری از شاخص‌های دیگر رفاه‌افزا) فراهم سازد.